Les défis de l'acquisition patrimoniale face à des ressources financières limitées!

L’investissement immobilier présente des atouts indéniables tant il offre des gages de fiabilité et de rentabilité. C’est pourquoi, les investissements dans la « pierre » s’inscrivent dans les projets majoritairement plébiscités par les Africains.

Il existe de nombreuses possibilités d’accès à ce marché, chaque investisseur répondant à des objectifs patrimoniaux qui lui sont propres. Alors que les stratégies d’investissement opportuniste se réalisent à court ou moyen terme et visent des rendements bien plus élevés, les stratégies Core, quant à elles, s’adressent à des investisseurs recherchant avant tout de la sécurité et de la fiabilité.

Quels sont les segments les plus prisés par les investisseurs et les freins à l’investissement?

De manière simplifiée, on distingue d'un côté l’immobilier résidentiel, qui regroupe l’ensemble des actifs ayant vocation à héberger la population en résidence principale ou secondaire (maisons, appartements), et l’immobilier commercial qui se rapporte aux biens immobiliers utilisés exclusivement à des fins professionnelles (bureaux, entrepôts, hôtels, boutiques, parkings privatifs, etc…).

Si beaucoup de personnes ne se lancent pas dans un projet immobilier, la raison principale n’est pas d’ordre financier contrairement à ce que l’on pourrait supposer. En effet, l’absence de compétences prévaut souvent sur le manque de moyens financiers ou encore la peur d’investir face à une conjoncture actuellement peu favorable.

A noter également que pour plus d’un Africain sur trois, l’accession à un prêt immobilier est une réelle difficulté. Celle-ci s’explique en grande partie par le poids de l’économie informelle dans le PIB des pays d’Afrique (36% en Afrique Subsaharienne et 22% en Afrique du Nord). Ainsi, le fait que 70% des emplois en Afrique subsaharienne proviennent de l’économie informelle met à mal la solvabilité des emprunteurs. De ce fait, le crédit en Afrique est souvent cher car le risque est plus élevé.

Se constituer un patrimoine : entre virtuosités et espoirs africains

Les contraintes en matière de financement ne sont pas les mêmes pour les investisseurs institutionnels (fonds de pension, entreprises, etc.) que pour les particuliers. Alors que pour les premiers, la mobilisation des ressources financières s’effectue dans des délais relativement courts, en fonds propres ou auprès des banques, pour les seconds, l’obtention d’un financement peut s’avérer être d'une vraie complexité.

C’est pourquoi, face à l’inaccessibilité du système bancaire et aux difficultés à contracter un crédit, les tontines ont le vent en poupe dans de nombreux pays africains. Il s’agit d’une association de personnes qui, unies par des liens familiaux, d’amitié, de profession ou de région, se retrouvent de manière épisodique afin de mettre en commun leur épargne en vue de financer des projets personnels ou collectifs.

Ce système d’épargne rotatif a même aujourd'hui trouvé son évolution version numérique puisqu'il est désormais disponible sous forme d'application, notamment au Sénégal.

C’est ce même mécanisme qui permet à de nombreuses personnes, en Côte d'Ivoire par exemple, de faire l'acquisition de terrains à bâtir, avec les « tontines de l'immobilier ».

La nouvelle génération des financements alternatifs

Le financement alternatif fait référence à la possibilité d’accéder à des sources de financement autres que les canaux traditionnels, c’est-à-dire des marchés et des capitaux qui n’impliquent pas le circuit bancaire.

Comme nous l’avons précédemment indiqué, des alternatives ancestrales ont vu le jour en Afrique, permettant des regroupements d'épargnants aux fins de réaliser des projets personnels ou collectifs dans l’immobilier.

Aujourd'hui, cet engagement participatif se décline sous d'autres formes, avec des phénomènes nouveaux tels que le crowdfunding immobilier, la tokenisation immobilière ou encore la syndication immobilière.

C’est sur cette dernière que nous allons nous attarder, afin d’en découvrir les cibles privilégiées de cet autre mode de financement, ses grands principes et ses avantages.

La syndication immobilière : pour qui, pourquoi et comment ?

La syndication immobilière consiste, pour un groupe d'investisseurs, à mettre en commun des fonds propres dans le but d'acquérir un bien immobilier. Le groupe, organisé en société d'actions, obtient la qualité de propriétaire et partage les revenus. Les syndications sont généralement utilisées pour des propriétés importantes, telles que des immeubles collectifs ou de bureaux, qui seraient trop chers pour qu'un investisseur les achète seul.

Toutefois, des syndications plus petites peuvent être formées pour des propriétés à faible budget telles que des maisons individuelles.

Le principal attrait de la syndication immobilière est d'octroyer la possibilité de détenir une propriété que vous ne pourriez pas vous permettre autrement. La syndication vous donne également l'occasion de diversifier votre portefeuille en investissant dans différents types de propriétés.

Aux États-Unis, la « Real Estate Syndication » est bien répandue et très structurée. Il existe deux types de partenaires dans une syndication immobilière : les General Partners, appelés aussi Sponsors, et les Limited Partners, les investisseurs. Les sponsors représentent l'équipe responsable du développement du projet, de la gestion de la propriété et s'assurent qu'elle est rentable.

Les Limited Partners sont des investisseurs qui fournissent le capital mais n'assurent pas la gestion de l'opération. Ces parties prenantes mettent en place une société d'actions, une société par actions simplifiée par exemple, et en possèdent toutes les parts.

L'avantage d'être un Limited Partner réside dans le fait de pouvoir investir dans un bien immobilier sans avoir à le gérer vous-même. Cela peut être particulièrement utile si vous n'habitez pas à proximité de la propriété, si vous n'avez pas le temps de vous consacrer à sa gestion ou tout simplement si vous n'avez pas un budget très élevé.

La syndication immobilière est également un excellent moyen de développer ses connaissances immobilières grâce aux réunions régulières d'avancement des projets.

La motivation étant particulièrement déterminante quand il s'agit d'apprendre, l'on pourrait exceller rapidement lorsque ses propres ressources financières sont mises à contribution dans l'opération.

En conclusion, l'investissement immobilier en Afrique offre de nombreuses opportunités, malgré les freins liés au financement traditionnel. Les alternatives telles que les tontines et la syndication immobilière permettent à un grand nombre d'investisseurs d'accéder à la propriété et de se constituer un patrimoine.

Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier et les différentes stratégies à adopter, je vous invite à lire mon livre "L'investissement immobilier - Les fondamentaux", qui passe en revue les concepts abordés dans cet article. Disponible ici.

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